FII: Entenda os Fundos de Investimento Imobiliário

Categoria: Investimentos

Os Fundos Imobiliários foram criados para serem uma alternativa ao investidor que pretende alocar recursos no mercado imobiliário. Nesse post vamos entender suas características e os principais segmentos onde são investidos os recursos dos Fundos de investimento Imobiliário (FII).

O que são FIIs?

A popularidade dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) tem crescido entre os investidores nos últimos anos, oferecendo oportunidades de diversificação e rendimentos provenientes do mercado imobiliário.

Segundo definição da B3, "o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário."

A B3 cita ainda que "o FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de decorrido o prazo de duração do fundo."

Observando a afirmação acima poderia concluir-se que, uma vez comprado um FII, o investidor só poderia vendê-lo quando o Fundo fosse encerrado. A forma encontrada para solucionar essa situação foi criar um mercado secundário, em ambiente de bolsa, para que os detentores de cotas de FIIs pudessem negociar suas contas com terceiros.

A negociação é semelhante com o que acontece com ações de empresas listadas.

Características Técnicas

No quadro abaixo é possível observar as características de negociação de FII.

Classes de FII

Os FII são uma alternativa ao investimentos direto em imóveis. Mas eles não se restringem a alugar imóveis e distribuir rendimentos provenientes desses aluguéis. Existem várias classes de FII que ampliam as possibilidades nesse mercado.

As principais classes de FII são:

1. Fundos de Tijolos: investem diretamente em imóveis físicos, como escritórios, shoppings, galpões logísticos, entre outros. Esses fundos oferecem aos investidores a oportunidade de participar dos ganhos provenientes da locação e valorização desses imóveis. São uma opção interessante para quem busca renda regular e potencial de valorização dos ativos imobiliários.

2. Fundos de Recebíveis: também conhecidos como Fundos de Papel, investem em títulos de crédito do mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Diferentemente dos Fundos de Tijolo, eles não possuem imóveis físicos em sua carteira. Essa classe de FII é indicada para investidores que buscam uma alternativa de investimento com menor volatilidade e risco de vacância, além de oferecerem rendimentos interessantes.

3. Fundos de Desenvolvimento: investem em empreendimentos imobiliários em fase de construção ou desenvolvimento. Esses fundos buscam lucrar com a venda dos imóveis após a conclusão do projeto. São uma opção para investidores com perfil mais arrojado, que buscam potencial de valorização a médio e longo prazo.

4. Fundos de Fundos (FOF): investem em outros FII, ao invés de investir diretamente em imóveis ou títulos de crédito. Essa classe de FII oferece aos investidores acesso a uma carteira diversificada de outros fundos, permitindo uma exposição ampla ao mercado imobiliário. Os FOF são uma opção interessante para quem deseja ter uma exposição indireta ao setor imobiliário, sem se preocupar com a gestão individual de cada FII.

5. Fundos de Shoppings: investem exclusivamente em shoppings centers. Essa classe de FII oferece aos investidores a oportunidade de participar dos resultados provenientes do aluguel das lojas, bem como dos ganhos de valorização do empreendimento. São uma opção para investidores que acreditam no potencial de crescimento do setor de varejo e buscam uma exposição específica nesse segmento.

6. Fundos de Logística: investem em galpões logísticos e centros de distribuição, aproveitando o crescimento do comércio eletrônico e da logística no país.

7. Fundos Híbridos: investem em ativos de diversas classes de FII, tendo como principal característica a diversificação de estratégias.

Vantagens

Vejamos as principais vantagens de se investir em FII ao invés de investir diretamente em imóveis:

► Liquidez. A maioria dos FII possuem boa liquidez em bolsa, sendo que, ao vender uma cota em bolsa, em dois dias úteis o recurso estará disponível.

► Possibilidade de investir em ativos relacionados ao mercado imobiliário mesmo com baixo capital empregado (compra de cotas) e sem burocracia. Os trâmites burocráticos com compra e venda, busca por inquilinos, manutenção e outros são de rensponsabilidade do fundo.

► Diversificação em diferentes classes (ex: shopping, hotéis, lajes corporativas, papéis etc.).

► Renda recorrente. A maioria dos FII distribui mensalmente a maior parte das receitas recebidas.

► Isenção de IR para pessoas físicas. As pessoas físicas estão isentas de imposto de renda distribuídos pelo FII, desde que sigam as seguintes regras:

I - As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado;

II - O Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 (cinquenta) quotistas; e

III - não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

Desvantagens e Riscos

Os FII possuem várias vantagens, porém, nem tudo são flores. Vejamos as principais desvantagens:

► Oscilações no valor das cotas. Por serem negociados em ambiente de bolsa, em função de situações específicas, a cotações dos FII podem sofrer fortes oscilações. Então, se você necessitar vender as cotas por alguma necessidade do recurso urgente, corre o risco de vender em um momento de baixa na cotação do ativo.

► Concentração. Alguns FII são concentrados em um único ativo ou cliente. Isso aumenta significativamente o risco de vacância.

► Risco de Crédito. Alguns fundos investem em recebíveis, que possuem risco de crédito, em eventual calote ou atraso de pagamento. Isso pode afetar o fluxo de rendimentos.

Conclusões

Atualmente existem mais de 400 FII listados na B3. Clique aqui e veja a lista completa.

Existem vários sites na internet especializados em FII. É só você digitar o ticker do FII (por exemplo, RZAK11) em um buscador da internet como Google ou Bing e aparecerão vários links com informações sobre o fundo.

É importante destacar que cada classe de FII apresenta características diferentes, oferecendo riscos, vantagens e desvantagens próprias. A escolha adequada depende do objetivo e do perfil de risco de cada investidor.

Portanto, antes de investir em um FII específico, busque informações sobre o fundo, gestor, administrador e leia os relatórios da gestora, que são disponibilizados mensalmente. Dessa forma, você estará mais seguro para investir.

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